A hora dos fundos imobiliários

por Paulo Paiva 14/09/2012 09:23

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Paulo Márcio, J. C. Martins
O engenheiro Antônio Celso Ribeiro aplicou nos fundos imobiliários há um ano (foto: Paulo Márcio, J. C. Martins)

Ser dono de um pedacinho de imóvel pode ser um bom negócio. E bastante rentável. É o que estão descobrindo os investidores em Fundos Imobiliários (FIIs), atraídos pela simplicidade e pelos bons rendimentos oferecidos por essa modalidade de aplicação financeira. Os recursos totais administrados pelos FIIs no Brasil – cerca de R$ 18 bilhões – ainda são relativamente pequenos quando comparados aos fundos tradicionais (R$ 2 trilhões) ou poupança (R$ 500 bilhões), mas a aplicação parece ter caído no gosto dos brasileiros. Segundo dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), as emissões de novas cotas dos FIIs somaram R$ 5,36 bilhões de janeiro a julho deste ano, uma alta de 57% na comparação com o mesmo período de 2011.

 

O FII é um fundo constituído por empresa ou instituição financeira, com autorização da CVM, que vira dono de um imóvel (shopping, hospital, hotel, galpão industrial, prédio comercial, etc.) e o divide em cotas, que são adquiridas pelos investidores. Os rendimentos vêm do aluguel pago pelos locatários do imóvel e da valorização da cota (que, por sua vez, está ligada à valorização do imóvel). Atualmente, a rentabilidade média mensal oscila na faixa dos 0,70% (mas já tem fundo rendendo 0,90% ao mês). Cada investidor pode comprar quantas cotas quiser. Por isso, os FIIs são considerados democráticos, já que o valor da cota tanto pode ser de R$ 100,00 quanto R$ 10 mil. A modalidade, já bastante conhecida no mundo (os Estados Unidos mantêm US$ 1 trilhão em FIIs), era pouco popular no Brasil, já que depende de fatores como inflação e juros baixos para ser atrativa.

 

As cotas são comercializadas por corretoras na bolsa de valores, o que faz com que a liquidez seja um de seus principais atrativos – muito embora seja uma aplicação com perfil de longo prazo. Mas há outros fatores chamativos, como a rentabilidade e isenção de Imposto de Renda para pessoa física – desde que o número de cotas adquiridas não exceda 10% do valor do patrimônio e haja pelo menos 50 cotistas no fundo.

 

Uma cota do FII do tradicional Banco Mercantil do Brasil (Fundo Imobiliário Mercantil do Brasil), que tem três imóveis como lastro (a sede do banco na Praça Sete, Centro de Belo Horizonte; uma agência no Rio de Janeiro; e o prédio onde funciona o centro tecnológico da instituição, também em BH), por exemplo, apresentou, do lançamento em junho de 2011 até agosto deste ano, uma rentabilidade de 27,68%, sem contar o rendimento mensal. “É mais simples e rentável do que investir na compra de um imóvel. Em agosto, por exemplo, uma cota do fundo rendeu 0,92% ao mês”, diz José Maria Ribeiro de Melo, diretor executivo da Mercantil do Brasil Distribuidora.

 

 Jânio Valeriano, diretor do Grupo Maio/Paranasa, aposta nos fundos imobiliários: “Agora, com a economia estável, os FIIs vão crescer” 
 
 

“Os fundos imobiliários apresentaram, de 2005 até agora, uma rentabilidade média anualizada de 27%”, reforça Eduardo Picchioni, diretor da corretora Picchioni. “E é mais vantajoso do que comprar um imóvel, já que o investidor não tem as despesas tradicionais como escritura, ITBI e reformas. A liquidez também é melhor: as cotas são negociadas na bolsa e, se você vende hoje, recebe o dinheiro em três dias. Além disso, a gestão é profissional. Buscamos sempre os melhores preços de aluguel”, completa.

 

O boom dos fundos imobiliários ao longo dos últimos dois anos e principalmente no primeiro semestre de 2012 tem uma explicação simples: com a queda da taxa Selic (juros referenciais da economia), muitos investimentos de renda fixa (atrelados justamente à Selic) ficaram menos atrativos, já que as taxas de administração cobradas pelos bancos são altas e o Imposto de Renda devora parte dos rendimentos. Isso faz com que a rentabilidade real (descontados a inflação, taxas e impostos) fique abaixo do esperado. Como a queda da Selic é uma determinação da presidente Dilma Rousseff e, aparentemente, vai durar muito tempo, a renda fixa vai depender da boa vontade dos bancos em reduzir as taxas de administração para manter boa rentabilidade.

 

Enquanto isso, os FIIs fazem a festa. “Com a queda dos juros, a rentabilidade dos FIIs está bem melhor que a dos de renda fixa. Apliquei no fundo do Mercantil do Brasil desde o lançamento, ano passado, e a rentabilidade chegou a 130% sobre os CDIs. Se os juros continuarem em queda, poderão chega a 150%”, aposta o engenheiro civil Antônio Celso Ribeiro, que encontrou nos fundos imobiliários uma forma de diversificar os investimentos – e está satisfeito.

 

“O Brasil mudou. Não estamos mais no período das grandes rentabilidades, como havia na inflação alta. Acabou-se o tempo em que falávamos ‘estou na idade de deixar meu dinheiro trabalhar por mim’. Com inflação, os FIIs não decolaram. Mas agora, com a economia estável, vão crescer”, aposta Jânio Valeriano, diretor de empreendimentos do Grupo Maio/Paranasa. O grupo, por sinal, já constituiu um fundo (FII Hotel Belo Horizonte Belvedere) que será do Site Belvedere, empreendimento que está sendo construído pela Paranasa (a operação ficará a cargo da rede Accor) na avenida Raja Gabáglia, em Belo Horizonte, composto por um hotel cinco estrelas e 280 apartamentos da bandeira Pullman, além de uma torre de hotel com 216 apartamentos da bandeira Ibis. O fundo já está com captação autorizada pela CVM. Em breve, a comercialização terá início.

 

A expectativa é de que o FII Belvedere dê um retorno, para investidor simples, de 8,2% ao ano, além dos reajustes da diária média dos hotéis e da valorização imobiliária. O valor mínimo do investimento é de R$ 1 mil. “Está na hora de aumentarmos a base de investidores no Brasil. As cotas baixas facilitam o processo de democratização”, lembra Valeriano.

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