Taxa da discórdia

Nova Lei de Uso e Ocupação do Solo de BH é bem-vista por urbanistas e construtores ao propor crescimento ordenado da cidade. Mas cobrança de valor extra para prédios maiores causa polêmica

18/04/2016 08:00

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Geraldo Goulart/Encontro
Bairro Buritis é apontado como exemplo de expansão desordenada: desafio é evitar que o mesmo aconteça em outras áreas da cidade (foto: Geraldo Goulart/Encontro)
Crescer ou crescer, eis a questão. A paródia da famosa frase shakespeariana serve para lançar luz sobre o desafio que Belo Horizonte enfrenta no alto de seus 118 anos. De qualquer um de seus mirantes, constata-se o óbvio: a cidade expandiu-se de maneira desordenada, sobretudo, para além do anel da avenida do Contorno. Isso reflete diretamente na vida de 2,3 milhões de pessoas que vivem e vivenciam a capital mineira no trânsito, nas calçadas, buscando serviços e lazer. A cidade cresce, vai continuar crescendo, mas de que forma?

A resposta para essa pergunta está sob discussão na Câmara Municipal. Vereadores estão debruçados sobre as propostas de alteração do Plano Diretor da cidade - vindas do Executivo -, que foram apresentadas em 1996 e foi revisado pela primeira vez em 2010. O documento é uma espécie de bíblia, que guiará o crescimento do município nos próximos anos. As alterações, fechadas pela PBH, foram construídas junto aos moradores da capital durante a IV Conferência de Políticas Urbanas, no ano passado.

O ponto nevrálgico do projeto de 92 páginas refere-se ao potencial construtivo da cidade. Se aprovadas as propostas, Belo Horizonte viverá sob o Coeficiente de Aproveitamento (CA) básico 1. Isso significa que numa área de 1 mil metros quadrados será permitida a construção dos mesmos 1 mil metros quadrados. Se o empreendedor quiser exceder esse limite - até o teto de quatro vezes a área do terreno, dependendo da região -, terá de pagar uma taxa denominada outorga onerosa ou construir equipamento público como contrapartida. Atualmente, a capital mineira possui potencial máximo de 2,7. Ou seja, multiplica-se o coeficiente pela área do terreno para se chegar à área máxima de construção.

"Buscamos um modelo de cidade mais compacto, que tira proveito melhor de sua infraestrutura", diz Leonardo Castro, secretário de Planejamento Urbano de BH. Em áreas mais residenciais ou que não oferecem infraestrutura condizente, como comércio, corredores viários ou oferta diversificada de serviços, a proposta é restringir a construção de empreendimentos que ocupem grandes áreas (ver mapa). "Mas isso não quer dizer que determinados bairros serão, a partir da lei em vigor, invibializados do ponto de vista imobiliário", diz o secretário. Ele dá o exemplo do bairro Santo Antônio, que está inserido no mapa das Categorias de Estruturas Urbanas com o máximo de CA 1,2. "Esse bairro é perto de uma zona que chamamos de centralidade, que é a avenida do Contorno. Próximo dela, será permitida a construção sob o CA máximo de 1,5", afirma Castro. "É a PBH que dará o passo, a partir de agora, e não mais o mercado", diz o secretário.

Mas o ponto da discórdia é o que trata da tal taxa de outorga onerosa. Marcos Paulo Alves de Sousa, diretor de desenvolvimento da PHV Engenharia, apesar de reconhecer que o plano favorece a expansão organizada da cidade, acredita que os preços dos imóveis devem se elevar. "O ganho do projeto é viver em uma cidade mais organizada. Mas o lado negativo é que o empreendedor tende a passar o valor da outorga onerosa para o consumidor final. Isso é o que tem de ser avaliado", diz Marcos Paulo.
PHV Engenharia/Divulgação
Marcos Paulo Alves de Sousa (diretor de desenvolvimento da PHV Engenharia): "O ganho é viver em uma cidade mais organizada. Mas o lado negativo é ter de repassar o valor da outorga onerosa (nova taxa) para o consumidor final" (foto: PHV Engenharia/Divulgação)

Essa também é uma das preocupações do arquiteto e urbanista Sérgio Myssior, que participou da discussão de todas as etapas do projeto como representante do Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Minas Gerais. "Não há estudos que apontem se o pagamento da outorga oneraria o sistema construtivo, pois seria mais um insumo a ser repassado ao consumidor final", afirma. A despeito disso, Myssior acredita que o projeto é importante para a cidade, pois "cria outras centralidades, permitindo construir mais em áreas próximas aos grandes corredores viários, como a avenida Cristiano Machado", explica. Isso favorece menor deslocamento entre casa, trabalho e o lazer.

O acréscimo no valor dos imóveis é estimado por representantes do setor de construção entre 15% e 20%, segundo Paulo Tavares, conselheiro federal do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-MG). "Se a lei passar, vai haver uma desvalorização do valor do terreno, como se o preço ficasse congelado por um ano", diz Paulo.
Roberto Rocha/Encontro
Paulo Tavares (conselheiro federal do Conselho Regional de Corretores de Imóveis - Creci-MG): "Se a lei passar, vai haver uma desvalorização do valor do terreno, como se o preço ficasse congelado por um ano" (foto: Roberto Rocha/Encontro)

Jobson Andrade, presidente do Conselheiro Regional de Engenharia e Agronomia de Minas Gerais (CREA-MG), vê as propostas com bons olhos, de maneira geral, mas também se diz preocupado com a aplicação da outorga. "Esse instrumento é útil e salutar, mas o que não pode é aplicá-lo da noite para o dia", diz Jobson. Ele defende a implantação escalonada do pagamento, o que inclusive já foi solicitado na Câmara Municipal, neste ano. por emenda popular, contudo, ainda sem resposta.

Teodomiro Diniz, diretor da construtora Diniz Camargos, acredita que o mercado deve demorar um pouco para apreender as novas regras e os impactos, entre os quais, se haverá elevação dos preços dos imóveis. "Em alguns casos, poderá haver desvalorização, a partir da diminuição do potencial de construção. O proprietário teria de pagar menos IPTU ou ITBI, pois ele antes tinha um valor e, amanhã, terá menos. E, se os impostos não baixarem, eles poderão recorrer à Justiça", diz. O Sinduscon-MG, entidade que representa a indústria da construção civil em Minas, informou que só vai se manifestar sobre o projeto depois que concluída a análise.


Sobre a cobrança da outorga, o secretário de Planejamento, Leonardo Castro, diz que, ao contrário do que tem se falado, a medida não vai travar o mercado imobiliário, mas sim possibilitar maior oferta de terrenos imobiliários e os recursos originados do pagamento serão revertidos para a própria cidade. Com ou sem outorga, o certo é que BH precisa se reorganizar para evitar que novos Buritis apareçam. Ou impedir que bairros bem residenciais, como o Santa Lúcia, que ainda conserva áreas verdes e pontos de ruas com poucos prédios, venham se tornar novos Buritis.

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