Raphael Lafetá, presidente do Sinduscon-MG - Foto: Gabriel Araújo/DivulgaçãoO mercado imobiliário de Minas Gerais registrou movimentação de R$ 14,5 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV) em 2025, resultado que representa crescimento de 3,3% na comparação com o ano anterior. As informações fazem parte de um levantamento divulgado nesta quarta-feira (25) pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG). O avanço foi impulsionado principalmente pelo desempenho de municípios do interior do estado, responsáveis por 51,5% das unidades comercializadas no período.

 

Os dados apontam que, em meio a agruras que redesenham o horizonte e lançamentos que ostentam cifras milionárias, Belo Horizonte vive um paradoxo urbano: enquanto o déficit habitacional de moradias econômicas se aprofunda, impulsionado por lacunas na legislação, juros elevados, entraves no Plano Diretor e escassez de mão de obra, o mercado imobiliário direciona investimentos para empreendimentos de alto padrão. O resultado é uma cidade que cresce para cima — e para poucos —, com apartamentos de luxo que se multiplicam e são vendidos imediatamente, ao mesmo tempo em que famílias de renda média e baixa enfrentam escassez de oferta, encarecimento do crédito e entraves para acessar programas habitacionais. 

 

A dinâmica expõe distorções estruturais e acende o debate sobre o papel do poder público e do setor privado na construção de um desenvolvimento urbano mais equilibrado. Este é o cenário posto diante dos dados divulgados pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG) no balanço do mercado imobiliário em Minas Gerais em 2025, nesta quarta-feira (25/02), descortinado pelo presidente da instituição, Raphael Lafetá, e pela economista-chefe da entidade, Ieda Vasconcelos. Eles também falaram sobre as perspectivas para o setor no estado em 2026.

 

O mercado precisa ser fomentado e incentivado em Minas Gerais, diante de números pujantes no Brasil, retraídos no estado e, principalmente, em Belo Horizonte. O foco principal é o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). “Minas está muito acanhada, de 450 mil unidades no Brasil, BH responde no máximo a 5%, número muito pequeno, levando em conta que temos déficit habitacional de 480 mil/unidades em Minas, 200 mil na capital, segundo Fundação João Pinheiro (FJP). Temos um número de lançamento muito pequeno e nosso estado é um problema. Falhamos e o mercado sozinho não consegue responder. Precisamos do estado, de modernizar a legislação para conseguir suprir a necessidade de moradia da sociedade”, alerta o presidente Raphael Lafetá. A defasagem na moradia econômica contrasta com a de super luxo. Números dos indicadores por padrão revelaram que em 2025, em BH e Nova Lima, foram lançadas 134 unidades de super luxo, acima de R$ 4 milhões. Todas vendidas.

 

Ainda que ressalte a força do mercado da construção civil que, “apesar da taxa de juros extremamente elevada em 2025, em um mercado que precisa de financiamento e recurso de capital, mostrou resiliência mesmo diante do déficit habitacional e da necessidade de saneamento de obras de infraestrutura. O mercado tem respondido com números importantes, mas pode melhorar”, reforça o presidente. “Não é somente proibir ocupações em espaços não adequados ou que trazem risco para a moradia, mas fomentar o mercado para que tenha possibilidade de movimentar novas moradias em locais adequados”, avisa. 

 

Ao pensar em legislação restritiva, comparando Brasil, Minas Gerais, Belo Horizonte e Nova Lima, em termos de unidades do Programa Minha Casa Minha Vida, que tem a maior parte do déficit habitacional, Ieda Vasconcelos destaca que no Brasil 46% das vendas de unidades são do padrão econômico, isso significa que de 426 mil unidades vendidas no país quase 200 mil são referentes ao Minha Casa Minha Vida. O mesmo acontece com os lançamentos, no total de 453 mil unidades vendidas no Brasil, quase 225 mil são do programa. E o estoque disponível para comercialização no país está em pouco mais de 347 mil unidades e 130 mil do programa, o que dá pouco mais de 37%.  “Em Minas, o número é mais modesto. Ou seja, do total de 21.516 unidades vendidas, 6.604 são do programa (menos de 31%) e os lançamentos e ofertas também ficam no patamar de 30%. Ou seja, enquanto no Brasil quase 50% de vendas e lançamentos estão na casa de 50% do Minha Casa Minha Vida, Minas Gerais está na faixa de 30%”.

 

Em Belo Horizonte, enfatiza a economista, este número é “praticamente inexistente”. Ela aponta que “das 7.545 unidades vendidas na capital e em Nova Lima, somente 426 unidades foram do padrão econômico, ou seja, 5,65%. Isso naturalmente tem a ver com a legislação urbana restritiva. E este número modesto não significa ausência de demanda, mas ausência de oferta em função de uma legislação que impede o avanço para este tipo de construção de padrão econômico. Belo Horizonte está expulsando as pessoas para outras cidades da Região Metropolitana”, alerta Ieda Vasconcelos.  

 

 

Para o presidente do Sinduscon, estes números trazem vergonha para o setor, já que a necessidade existe. “Falta ação e modernizar a legislação. Temos de trazer o Minha Casa Minha Vida para Belo Horizonte. Em 2026, vale registrar que será recorde de orçamento do FGTS para o programa, falamos em R$ 142 bilhões, volume que nunca foi aplicado em habitação de interesse social.  A pergunta do setor é: qual será a participação de Minas Gerais neste bolo de recursos que são gerados pelos trabalhadores?  Este recurso traz emprego, movimentação do mercado, da cadeia, organização de espaços públicos e investir em um dinheiro que é do trabalhador mineiro em Minas. Precisamos dar uma resposta e trazer este recurso para o estado”, reforça Raphael Lafetá. 

 

Ieda Vasconcelos, economista-chefe do Sinduscon-MG - Foto: Sinduscon-MG/Divulgação Ieda Vasconcelos alerta que ao comparar de 2018 até 2025, ano a ano, é claro como os lançamentos do padrão econômico foram reduzindo. E o divisor de águas se estabelece de 2022 para 2023, quando o Plano Diretor foi concluído e se mostrou mais restritivo para BH. “Números não mentem. O Plano Diretor não está favorecendo a habitação em Belo Horizonte. Está espantando o morador da capital, perdemos quase 60 mil habitantes de acordo com o último censo. Perder o habitante significa diminuir o PIB da cidade, a movimentação econômica, o que ocorre no hipercentro, que está vazio e as pessoas migrando para cidades periféricas, como Nova Lima e Lagoa Santa, ainda que continuem trabalhando em BH. O que traz outro problema, a mobilidade e não ocupação de equipamentos públicos já existentes na cidade”, pontua Raphael Lafetá.  

 

 

Ieda Vasconcelos afirma que, de forma geral, o ano de 2025 mostrou resultados expressivos em lançamentos e vendas em BH e Nova Lima, apesar da queda em relação a 2024, que foi de recorde. “Lançamentos acima de 7 mil unidades em um cenário restritivo em relação à taxa de juros mostra a resiliência do mercado imobiliário. No entanto, a nossa oferta, nosso estoque de unidades, de 4.484 unidades em Belo Horizonte e Nova Lima, é tão baixo que, se considerarmos a ausência de lançamentos nos próximos meses, este estoque se esgota em apenas sete meses. Considerando a média de unidades vendidas, se não tiver lançamentos, em sete meses BH não teria mais nenhuma unidade para vender”. O número de unidades disponíveis para comercialização em BH e Nova Lima, em dezembro de 2025 era 4.484. Número próximo ao observado em Uberlândia (4.434) e inferior a cidades como Goiânia (11.771), Curitiba (11.037), Porto Alegre (7.300), Rio de Janeiro (14.404). Recife (6.709) e Salvador 6.080.   

 

“Estes números têm um efeito perverso na questão do acesso à moradia. Se tem oferta menor, os preços sobem e mais que a inflação. É a lei do mercado, oferta e demanda. O número baixo de estoque na cidade traz uma dificuldade de encontrar imóveis para alugar e adquirir. É preocupante para o mercado e como política habitacional também. Daí nossa preocupação para reverter este estoque”, alerta o presidente do Sinduscon-MG.  

 

Raphael Lafetá se diz otimista sabendo que precisa de medidas urgentes para o setor. Ele acredita que o ano eleitoral não vai interferir no mercado e a preocupação central é com a legislação e o Plano Diretor: “Economia é mais forte que a própria política. Quanto ao Plano Diretor vigente, ele traz coeficiente de aproveitamento de uma vez só, o que é uma grande restrição porque o valor da terra fica muito caro, não consegue diluir nas unidades construídas; a outorga por si só também é restritivo, pois já se mostrou ineficiente e inapropriado para o mercado imobiliário, principalmente o social; e a questão de número de vagas, o mercado é soberano em número de vagas e tem de ofertar isso de acordo com a demanda do cliente. Outro ponto é a definição de tamanho mínimo ou máximo de imóveis, que é mais restritivo que a própria norma brasileira para uma habitação confortável, a ABNT NBR 15575. As normativas deveriam adotar as normas já existentes. Além disso, há recuos, afastamento, altimetria. Hoje a altimetria de BH é medida pelo Aeroporto da Pampulha, que é o mais baixo da cidade. E mais restrições de patrimônio, tombamento... Enfim, há muitos pontos para resolver.  Teremos a oportunidade de colocá-los em discussão na Conferência das Cidades e amadurecê-los junto à sociedade e diversos outros atores envolvidos.”