Constutora mineira Patrimar se superou em meio à crise imobiliária

Foi em 2014, durante um jantar na casa de amigos, que o empresário Alex Veiga falou pela primeira vez com o engenheiro Francisco Mattos sobre nova ideia que o andava perseguindo: ele queria desenvolver o mais ambicioso complexo de imóveis de alto luxo que a capital já teve.

Quatro anos mais tarde, a inspiração de Alex Veiga, dono da Patrimar, começava a sair do papel: nascia o La Réserve, uma sociedade entre a empresa e a também construtora  Somattos, para o lançamento de empreendimento em um dos pontos mais altos do Vila da Serra, zona sul da cidade, a 1.140 metros de altitude, e que terá cinco torres de altíssimo luxo, com apartamentos de até 671 metros quadrados, fora coberturas e duas unidades dúplex.

A qualidade do terreno (tamanho, localização, topografia e vista) chamou a atenção até de incorporadores experientes do mercado de alta renda brasileira. "Arrisco dizer que se trata de um dos melhores terrenos do Brasil, entre as grandes capitais, para abrigar um empreendimento de alto porte", disse, quando visitou o local, o empresário Elie Horn, dono da construtora Cyrela, uma das maiores referências em alto luxo do país e idealizador do Olympus, condomínio de alto luxo no Vila da Serra, lançado em 2006, que foi um marco para o mercado de luxo mineiro à época.

"Começamos a comprar esse terreno há cerca de 10 anos. Inicialmente, projetávamos torres de apartamentos na faixa de 150 a 200 metros quadrados", diz Alex Veiga. "Com a crise, percebemos que o empreendimento precisava mudar na direção do alto luxo. Depois que nos aprofundamos nos estudos de mercado, descobrimos que a mudança deveria ser ainda maior: a atuação da Patrimar é que deveria mudar como um todo."

Foi a cria que fez mudar o criador. Entusiasmado com a perspectiva de reposionar sua empresa e ocupar um nicho carente no mercado, Alex Veiga passou a visitar uma infinidade de empreendimentos luxuosos em São Paulo e, principalmente, em Miami, nos EUA. As ideias começaram a borbulhar. "Decidi que não iria fazer mais nada que fosse igual ao que já existia no mercado", diz ele. "Queria prédios  completamente exclusivos."

Contudo, para se reposicionar no mercado de alta renda, não bastava à Patrimar ter o desejo. Era preciso adquirir terrenos únicos, normalmente mais raros e sempre mais caros. Surgiu então uma nova oportunidade: a aliança com a construtora Somattos, empresa tradicional mineira, capitalizada, mas tímida na hora de empreender. Somattos e Patrimar não se fundiram. Continuam empresas independentes, mas sócias em diversos empreendimentos. A Somattos reunia conhecimento de mercado, boa engenharia e capital para investir. Faltava-lhe arrojo. Bingo: esse quesito, na Patrimar estava sobrando.

As mudanças na Patrimar contaminaram também a Novolar, empresa do mesmo grupo econômico que atuava no segmento de baixa renda. Se a primeira apontou para o alto da pirâmide; a segunda olhou para o piso. A Novolar reposicionou os negócios e decidiu construir para a primeira faixa do Minha Casa, Minha Vida. Ou seja, direcionou-se para a baixíssima renda. "Passamos a ser uma companhia voltada para os extremos", diz Alex. "Durante a crise, constatamos que a grande maioria dos contratos cancelados estava nos segmentos médios, principalmente nos imóveis com valor entre 300 mil e 700 mil reais. Em razão disso decidimos sair desse segmento."

Ainda é cedo para se comemorar, mas números não costumam mentir. Em 2017, enquanto o mercado construtor retraiu como um todo, a Patrimar e a Novolar cresceram juntas 21% em vendas, em relação ao ano anterior. O que não é pouco em um cenário cinzento. Para se ter ideia, números do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) mostram que a partir de 2014 a construção civil atravessou uma tempestade. Foram quatro anos seguidos com resultados negativos. Os primeiros raios de sol só começaram a surgir em 2018. "Neste ano o setor vai fechar no azul, com números positivos pela primeira vez em quatro anos", diz o vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon), Evandro Veiga Negrão de Lima Junior. De acordo com ele, para conseguir atravessar a turbulência, o setor precisou se ajustar ao novo cenário e se dedicar a segmentos menos afetados. E foi exatamente o que fez a Patrimar. Nesse momento em que a concorrência no mercado de luxo sentia uma queda em sua atividade, uma luz se acendeu na cabeça de Alex Veiga: "Percebemos que havia aí uma oportunidade. Faltavam no mercado produto de altíssimo padrão e incorporadores em condições de fazê-los."

As mudanças também se veem refletidas nessa confiança no futuro. A expectativa para 2018 é de vender 600 milhões de reais, praticamente o dobro do realizado em 2017. "Penso que a decisão de nos reposicionar no mercado significou uma grande virada para a Patrimar e Novolar. Com essas medidas, saímos fortalecidos da crise", diz a economista Heloísa Veiga, vice-presidente da empresa e mulher de Alex.

Ao que tudo indica, o mercado já dá sinais de que a aposta da dupla Patrimar e Somattos foi acertada: nem foram lançadas, e as duas coberturas, bem como as duas unidades dúplex dos dois primeiros empreendimentos já foram comercializadas. Estamos falando de quatro imóveis cujo tamanho individual supera os 800 metros quadrados. Tem mais: cerca de 40% das unidades tipo (de 671  m2 e 478 m2) já estão reservadas. "Estimamos que o valor geral de vendas, somando as 26 unidades de 671 metros quadrados da torre Apogée e as 26 unidades de 478 metros quadrados do L’Essence, será de 400 milhões de reais", diz Ricardo Pitchon, responsável pela comercialização do La Réserve, reconhecido como uma referência no mercado de alto luxo. A área total do terreno do condomínio é de 32 mil metros quadrados. A terceira e a quarta torres devem ser lançadas dentro de um ano, e a quinta, em 2020, todas seguindo o mesmíssimo padrão.

A concepção do projeto do La Réserve envolveu uma força-tarefa, formada por profissionais dedicados a esse mercado tão específico. Além de Ricardo Pitchon, integram o time nomes como da designer de interiores Eliane Pinheiro e do paissagista Alex Hanazaki, dono do único escritório de paisagismo do Brasil a vencer, por duas vezes, o prêmio Professional Awards da ASLA (American Society of Landscape Architects), a mais respeitada associação de paisagismo do mundo. Com as equipes da Patrimar e Somattos, eles participaram de aproximadamente 200 reuniões. "Foi um longo processo desde a primeira reunião, em que o Alex decidiu rasgar o projeto anterior, já aprovado", lembra Lucas Couto, diretor comercial e de marketing da Patrimar. "Criticamos minuciosamente todos os pontos que poderiam ser melhorados para criar um projeto único." O resultado é um empreendimento em que áreas de vidro impressionam e ocupam até 50% da construção. Janelas seguem o modelo skyline e vão do piso ao teto nas salas e quartos. O pé-direito tem 3,96 metros, quase um metro a mais do que o tradicionalmente usado em imóveis de luxo. Os elevadores, por exemplo, têm velocidade de 180 metros por minuto, quando o comum em edifícios de alto luxo são 110 metros por minuto. "Queremos dar a impressão de que a pessoa está em um palácio. E vocês nunca viram um palácio baixinho", brinca Alex Veiga. Segundo ele, pesquisas internacionais mostram que o espaço interfere na sensação de bem-estar.

As vendas também seguem um modelo inovador. Isso porque o desejo de criar espaços únicos e personalizados é uma característica muito marcante de quem procura imóveis de altíssimo luxo. É comum pessoas comprarem um apartamento e, assim que recebem as chaves, começarem uma reforma que coloca toda a antiga configuração abaixo. Por isso, no La Réserve, cada apartamento é comercializado sem o acabamento. Os compradores podem dar assas à imaginação e criar o seu espaço, com decoração e atendimento personalizados pelas equipes da Patrimar e de seus designers preferidos.

O projeto do La Réserve é assinado pelo arquiteto equatoriano radicado em BH Alberto Dávila. Ele pensou as unidades não como apartamentos, mas como casas, no sentido de conseguir um contato maior com a área externa. O resultado vai fazer diferença também na paisagem urbana de Belo Horizonte. As fachadas são amplamente envidraçadas, inspiradas no modernismo brasileiro, incluindo brises em uma leitura contemporânea. "Pensamos em espaços altamente flexíveis e fluidos, com uma continuidade que produz áreas generosas e contemplam novas formas de convívio familiar", explica. Na semelhança com Miami está o aproveitamento das vistas e da paisagem, inclusive com terraços e varandas, apropriados para um clima tropical. Mas diferenças importantes entre as duas culturas foram levadas em conta. Nos Estados Unidos, por exemplo, há pouca disponibilidade de empregados e não há a necessidade de previsão de espaços para eles. No Brasil é importante destinar espaços bastante generosos para os serviços. Dávila credita o perfil inédito do empreendimento ao fato de tanto Alex quanto Francisco terem uma privilegiada visão de futuro. "Isso é muito importante porque, em média, um imóvel lançado hoje estará no mercado em cinco anos."

Eliane Pinheiro é a responsável pela decoração das áreas comuns e do apartamento modelo. "Tive total liberdade para detalhar e decorar", diz ela. Um dos pontos destacados pela designer de interiores é a iluminação. "Pela posição do terreno, conseguimos ter uma luminosidade natural do nascer ao pôr do sol. Isso me inspirou a criar cenários e ambientes elegantes e acolhedores." A empresa que cuidará da segurança da "ilha" é a Haganá, fundada por ex-militares do exército de Israel. Especialistas foram consultados para a confecção do projeto e diversos pontos já nasceram obedecendo a orientações rígidas de segurança.

Renata Couto, filha de Alex e mulher de Lucas, responsável pela área de incorporações da Patrimar, diz que antes mesmo do lançamento já estavam sentindo um grande interesse por empreendimentos desse tipo. "Esse é um público cujos investimentos não sofrem grandes oscilações", diz. "No projeto anterior, as unidades eram bem menores, entre 130 e 170 metros quadrados." Para ela, outra medida acertada da empresa foi a chegada da Novolar no mercado popular. "A faixa de renda do Minha Casa, Minha Vida manteve os negócios em alta mesmo durante a crise", afirma a gestora de novos negócios da Novolar, Patrícia Veiga, também filha de Alex. "É um mercado novo para nós, mas estamos crescendo no segmento. Conseguimos hoje entregar uma obra em 24 meses, ou até menos, para um público que sonha com a primeira casa própria." Para 2018, a expectativa é de que a Novolar e a Patrimar contribuam, cada uma, com 50% das receitas do grupo.

Quando muitas empresas da área de construção civil abriram capital na bolsa de valores e se associaram a companhias de diversas partes do mundo, a Patrimar preferiu seguir por um caminho mais discreto mas forte: as parcerias. A Somattos, fundada em 1976, está com a Patrimar nos investimentos do La Réserve, mas a história de união das duas empresas começou há mais de 10 anos. Antes dos negócios, já existia uma amizade antiga.  Assim, a primeira sociedade surgiu quase como uma coincidência. Em um encontro em Angra dos Reis, no Rio de Janeiro, a disponibilidade de um terreno foi mencionada durante uma partida de tênis. Daí veio a ideia para desenvolvimento de um projeto que pouco tempo depois daria origem ao edifício Château de Villandry, no Belvedere. "Lembro que o nome do residencial foi sugerido por Murilo Martins (fundador da M. Martins, que deu origem à Patrimar). Ele gostava de vinhos e de castelos", diz Francisco, que divide a administração da empresa com seus dois filhos, Humberto e Bernardo. As empresas foram responsáveis também por um residencial no bairro Funcionários, além de um empreendimento em execução e outras sete obras em desenvolvimento, para lançamento nos próximos 24 meses. "Nossa relação dá certo porque é envolvida em muita transparência e confiança", afirma o diretor comercial Humberto. Em todos os negócios, a função das duas companhias é bem definida. No La Réserve, por exemplo, toda a execução fica a cargo da Patrimar. "As empresas trabalham juntas na fase de escolha do terreno, concepção do projeto e incorporação, mas cada uma tem seu papel específico", explica o diretor técnico Bernardo.

Entre outros parceiros estratégicos da Patrimar, está a construtora Caparaó. As duas empresas estão desenvolvendo um projeto multiúso para a zona sul. "Parcerias estratégicas fortalecem os negócios", diz Maria Cristina Valle, vice-presidente da empresa, que acaba de lançar o maior edifício de Minas, no Vila da Serra, o Concórdia Corporate, com 170 metros de altura de estrutura metálica. "A Patrimar compartilha os nossos valores morais e de ética, o que é fundamental para uma parceria", afirma.

Como o mercado da construção civil depende de um bom desempenho da economia, a confiança nos próximos anos do Brasil é decisiva. Heloísa Veiga considera que o investimento no La Réserve é também uma demonstração da crença da Patrimar nos rumos do Brasil. Mas, claro, mostra uma atitude arrojada. Ao lançar um empreendimento tão exclusivo para um mercado considerado conservador, não faltou ousadia ao mineiro Alex Veiga, em sua obra-prima.   Talvez seja por atitudes assim que no livro Grande Sertão: Veredas, obra-prima do também mineiro Guimarães Rosa, ele tenha escrito "o que a vida quer da gente é coragem..."

Alguns dos empreendimentos que marcaram a história do grupo










A Patrimar em números

• 1995 é o ano de fundação
  
  
• 42 mil unidades entre concluídas, e em execução
  
  
• 2,2 milhões de metros quadrados construídos
  
  
• 41 mil clientes atendidos na região Sudeste do Brasil
  
  
• cerca de 1 mil empregos, entre diretos e indiretos
  
  
• 64% é o crescimento estimado em unidades lançadas em 2018, em relação a 2017
  
  
• 100% é o crescimento estimado de vendas em 2018, em relação a 2017
  
  
• R$ 600 milhões é a expectativa de negócios para 2018