Número de lançamentos imobiliários cresceu 14% em BH e nova Lima em 2023

O mercado imobiliário de Belo Horizonte e Nova Lima, na Grande BH, teve um crescimento expressivo no lançamento de unidades residenciais entre janeiro e setembro de 2023, em comparação com o mesmo período do ano anterior. Segundo o último balanço, divulgado em dezembro de 2023 pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), os municípios tiveram uma variação positiva de 14%. Para o presidente do sindicato, Renato Michel, o aumento dos lançamentos é essencial para balancear o estoque disponível para o consumidor. "Isso é muito positivo porque o setor vem vendendo mais do que lançando nos últimos anos", diz. "Nossa oferta disponível, que chamamos de estoque, caiu." Segundo ele, em Belo Horizonte e Nova Lima havia, em 2022, menos de 3 mil imóveis disponíveis para aquisição. Para Renato, o número é muito baixo se comparado com outros municípios de grande porte: "Cidades como Porto Alegre, por exemplo, têm mais de 10 mil imóveis disponíveis para venda. Quando a oferta está muito baixa, fica mais difícil para o comprador encontrar seu imóvel ideal."

Em relação a unidades vendidas, o crescimento também foi positivo, de 4%. O grupo MRV&CO, que reúne empresas como a própria MRV e a incorporadora de médio padrão Sensia, comemorou no ano passado um recorde histórico de vendas líquidas, como destaca a diretora comercial Viviane Sieiro. "Foram mais de 36,6 mil apartamentos vendidos, totalizando 8,5 bilhões de reais", diz. Ela conta que só a Sensia lançou 11 empreendimentos por todo o país. Desses empreendimentos, três foram na região metropolitana de Belo Horizonte, como o Sensia Paris, na Vila Paris, com apartamentos de dois e três quartos, com 59 ou 73 metros quadrados de área construída e preços a partir de 690 mil reais.

A situação é semelhante à do grupo Patrimar. Em 2023, as vendas da empresa quase quadruplicaram. "Em Minas Gerais, o grupo vendeu 200 milhões de reais em 2022. No ano passado, foram 760 milhões", afirma o diretor comercial e de marketing Lucas Couto. "Isso, é claro, está relacionado ao número de lançamentos. Se lança mais, vende mais." Em 2022, a Patrimar lançou dois empreendimentos na Grande BH. Em 2023, cinco. "Nós começamos a voltar nosso olhar para Nova Lima e concentramos a prospecção de terrenos para lá. Para 2024, a tendência é que Nova Lima continue puxando o maior número de lançamentos." O Condomínio Duo, por exemplo, no bairro Vila da Serra, concluiu as obras em 2023 com 100% das unidades entre 194 e 232 metros quadrados vendidas. O mesmo ocorreu com o High Line Square, também no Vila da Serra, que já foi completamente vendido apesar de ainda estar em fase de construção.

O diretor comercial da construtora Caparaó, Thiago Dolabela, é outro que acredita que 2024 terá números ainda melhores que os de 2023. "O aquecimento do setor é um fato e, nesse cenário, projetamos crescimento para a empresa por meio da oferta de inovação para os clientes", diz. "Acreditamos na credibilidade da nossa marca e no desenvolvimento de projetos que tragam diferenciais reais para os clientes, sejam em estrutura, acabamentos, segurança e conforto." Entre os últimos lançamentos da empresa, o Jardins, na rua Curitiba, em Lourdes, tem 47 apartamentos de três e quatro suítes e está quase 100% vendido. Na área comum, salão de festas coberto e descoberto, piscina, sauna, spa, espaço gourmet e espaço fitness, além de espaços para home office e sala de reunião. "Continuamos focados na Zona Sul e na expansão no Belvedere, Vila da Serra e Vale do Sereno. Em Nova Lima, a Caparaó lançará empreendimentos de tirar o fôlego, incorporando a beleza natural da região em suas criações."

Mesmo com o número maior de lançamentos, os preços não arrefeceram. Outra pesquisa, da FipeZap, mostra que o preço médio dos imóveis na capital mineira aumentou 8,77% em 2023. A variação está acima da média nacional (5,13%) e é a maior em dez anos. Esse crescimento, segundo o gerente comercial da Somattos, Aurélio Rezende, é justificado pela escassez de terrenos em BH, além de mudanças importantes nas leis que regulamentam a construção civil. "Como você consegue um terreno em Belo Horizonte com 2 mil metros quadrados? Não existe! Quando uma construtora consegue, o comprador tem que adquirir o imóvel porque a tendência é essa, o preço só subir. É oferta e demanda." Ele cita ainda a mudança na Lei de Uso e Ocupação do Solo, que diminui o potencial construtivo.

Desde fevereiro de 2023, estão em vigor as novas regras do Plano Diretor de Belo Horizonte. Dentre as principais mudanças está justamente a lei de uso e ocupação do solo da capital mineira. Com a redução no coeficiente de aproveitamento de 2,7 para 1, a construção em metros quadrados passou a ser correspondente à área do terreno. Segundo a prefeitura, o objetivo é limitar a verticalização da cidade e a "construção desenfreada". O arquiteto do grupo Agmar, Rafael Xisto, concorda que as mudanças tiveram um impacto no mercado imobiliário da capital mineira. Ele afirma ainda que, por esses motivos, a tendência é de que Nova Lima se torne o novo polo de construções nos próximos anos. "Como essa mudança só começou a valer no início de 2023, nós tivemos um rush das empresas para aprovar projetos. Isso justifica o aumento dos lançamentos ano passado", diz. "Em Nova Lima, você não tem essa questão, além de ter uma vasta oferta de terreno, o que não acontece em Belo Horizonte."

Apesar da alta nos preços, tanto a Somattos quanto a Agmar tiveram resultados positivos. No caso da Somattos, um dos lançamentos mais importantes foi o Hub Savassi, que fica na Rua Fernandes Tourinho, com apartamentos entre 99 e 157 metros quadrados. Com menos de um ano do início das obras, 75% das unidades já foram vendidas. A previsão é de que a entrega seja em 2026. Na construtora Agmar, houve um crescimento de 30% da produção e a previsão é de que, em 2024, quatro novos empreendimentos sejam lançados. Um dos destaques é o Edifício Turmalina, pré-lançamento no coração da Savassi, na Rua Antônio de Albuquerque, com apartamentos de 139 a 277 metros quadrados. Além disso, o La Bresse Residence é uma das apostas de vendas para 2024. Localizado no Vila da Serra, o empreendimento tem 34 apartamentos. São dois por andar, cada um com mais de 170 metros quadrados de área privativa.

O grupo EPO também está otimista com o crescimento de lançamentos e vendas. "Acreditamos em nossos produtos e, de forma mais macro, a tendência de queda de juros impacta positivamente o nosso setor", diz Guilherme Santos, diretor comercial e de novos negócios da construtora. Lançado em 2020, o edifício Brisa, no Vale do Sereno, com apartamentos de 377 metros quadrados, quatro vagas de garagem e preço médio de 6,5 milhões de reais, já teve 90% de suas 23 unidades comercializadas. No mesmo bairro de Nova Lima, o Luar, também lançado em 2020, com unidades de 93 a 240 metros quadrados, foi totalmente vendido. Para Guilherme, as oscilações políticas e econômicas não chegam a surpreender. "Nunca tivemos um período estável muito longo. O empresariado está acostumado a viver nessa montanha russa."

A boa notícia para 2024 é a expectativa de queda da taxa Selic, índice que impacta diretamente as taxas de juros do financiamento imobiliário. "Nós já tivemos uma queda tímida no final de 2023", afirma Renato Michel, do Sinduscon. "Essa queda esperada é muito importante para o mercado imobiliário, porque a maioria dos compradores vai precisar, de alguma forma, de financiamento. A taxa de juros alta dificulta a aquisição." Atualmente, a taxa Selic está fixada em 11,75% ao ano. O valor foi definido na última reunião do Copom, no dia 13 de dezembro de 2023. Hermano Rodrigues, diretor executivo da Lar Imóveis, imobiliária mineira fundada em 1978, também comemora um expressivo crescimento em vendas de 2022 para 2023. Segundo ele, houve um acréscimo de 23% de um ano para outro. E as perspectivas para 2024 são ainda mais animadoras, com previsão de crescimento de 40% em relação ao ano anterior. "O número maior de lançamentos impacta todo o mercado, inclusive o de vendas avulsas", diz. Além da expectativa com a queda da taxa Selic, Hermano cita a instabilidade no mercado financeiro, ainda sob influência das guerras da Rússia contra Ucrânia e de Israel contra o Hamas, para justificar uma procura maior pelo mercado imobiliário. "Tivemos também um aumento no valor de locação, já que a demanda está menor que a procura."